二手房買(mǎi)賣(mài)違約狀況現(xiàn)實(shí)時(shí)常存在，其中五種狀況較為常見(jiàn)，買(mǎi)方和賣(mài)方都應(yīng)提早充分準(zhǔn)備。到底有哪些狀況是值得大家注意的呢？

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一、中介問(wèn)題：“包購(gòu)糾紛”不是違約

買(mǎi)方認(rèn)為既然與中介簽訂合同，約定具體的買(mǎi)賣(mài)條件，且付了一定數(shù)額的意向金或預(yù)付了部分房款，后未能買(mǎi)到房子，即是中介違約了。

相關(guān)知識(shí)：判斷是否違約得看合同如何約定。法律沒(méi)有規(guī)定中介公司有義務(wù)必須買(mǎi)到房，但是一旦中介公司作出承諾或者保證買(mǎi)到房屋，如果仍沒(méi)有買(mǎi)到，應(yīng)當(dāng)視為違約。

二、中介問(wèn)題：買(mǎi)方拒付居間費(fèi)

買(mǎi)方以中介公司提供虛假信息、隱瞞重要信息等原因，拒付居間費(fèi)。

相關(guān)知識(shí)：中介公司有如實(shí)向客戶提供房屋真實(shí)情況的義務(wù)。承擔(dān)賠償責(zé)任必須要看客戶損失和中介公司的行為是否相當(dāng)，是否能夠構(gòu)成拒付理由。一旦因?yàn)橹薪楣镜碾[瞞行為或者虛假信息，造成了客戶重大損失，例如中介公司未將房屋上設(shè)定抵押的情況告知客戶，給客戶造成了重大影響，那么中介公司要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

三、賣(mài)方問(wèn)題：家庭意見(jiàn)不一

買(mǎi)賣(mài)雙方已簽訂定金合同，賣(mài)方往往只有部分產(chǎn)權(quán)人出面簽約，事后，其他共有人以未征得同意為由提出訴訟，要求確認(rèn)預(yù)約合同無(wú)效。

相關(guān)知識(shí)：按照民法規(guī)定，共有人擅自處分共有房屋，如果其他共有人不追認(rèn)或者處分人事后沒(méi)有取得完全權(quán)利，此行為即屬于無(wú)效。

但現(xiàn)實(shí)生活中，往往一些當(dāng)事人利用該條款，明明簽約出售了房屋，卻以其他共有人不同意為由，要求確認(rèn)合同無(wú)效。一旦發(fā)生這類(lèi)情況，必須首先基于事實(shí)判斷。通過(guò)各種事實(shí)和證據(jù)查明，如果其他共有人明明知道，但不表示反對(duì)或者應(yīng)當(dāng)知道該買(mǎi)賣(mài)行為，那么在法律上也可以推定已經(jīng)征得了其他共有人默認(rèn)或者追認(rèn)，構(gòu)成民法上的表見(jiàn)代理，視為合同有效。

四、買(mǎi)方問(wèn)題：反悔不買(mǎi)房

買(mǎi)方在雙方簽訂協(xié)議后，又以種種理由不購(gòu)房，要求中介公司退還意向金。

相關(guān)知識(shí)：意向金不是法律概念。首先根據(jù)當(dāng)事人在合同中具體的約定，判斷意向金是不是可以退。如果意向金具有定金或者預(yù)付款性質(zhì)，那么理應(yīng)不能退還。但是，如果雙方約定了退還意向金的條件，一旦對(duì)方行為不符合條件規(guī)定，那么應(yīng)當(dāng)退還這筆費(fèi)用。

五、雙方問(wèn)題：“跳單”買(mǎi)賣(mài)方違約

為了省下中介費(fèi)，在中介介紹買(mǎi)賣(mài)雙方見(jiàn)面后，買(mǎi)賣(mài)雙方跳過(guò)中介私下交易，也屬于違約。

相關(guān)知識(shí)：中介公司的勞動(dòng)同樣受到尊重，中介公司為買(mǎi)賣(mài)雙方提供信息，起到了橋梁作用。在中介公司誠(chéng)實(shí)履行了中介義務(wù)后，如果買(mǎi)賣(mài)雙方違反合同約定，直接進(jìn)行交易，對(duì)中介公司也構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。

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