對(duì)于招商蛇口這次會(huì)議，不少股東表示“有所放心”。

6月25日下午，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司在深圳舉行2020年度股東周年大會(huì)，董事長(zhǎng)許永軍、董事總經(jīng)理蔣鐵峰、副總經(jīng)理聶黎明等管理層出席。

早在幾天前，投資者們就對(duì)此次股東會(huì)表現(xiàn)得十分熱切。在投資者平臺(tái)上，不少人提前發(fā)帖聯(lián)系參會(huì)股友們并實(shí)時(shí)跟進(jìn)會(huì)場(chǎng)情況，更有來(lái)自北京的投資者特意前往，為向管理層建言獻(xiàn)策。

(資料圖片僅供參考)

許是由于2020年業(yè)績(jī)發(fā)布時(shí)提到的計(jì)提減值，又或是明星經(jīng)理人袁嘉驊的加盟，股東們關(guān)心的多集中在土地和商業(yè)兩個(gè)方面，管理層也就此與股東們進(jìn)行了一一交流。

在今年3月的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，招商蛇口宣布2020年簽約銷售金額2776億元、同比增長(zhǎng)25.91%，完成年初2500億元銷售目標(biāo)的111%。同時(shí)，將2021年的銷售目標(biāo)定為3300億元，對(duì)此，管理層表示“很有機(jī)會(huì)完成”。

但在這份業(yè)績(jī)中，招商蛇口歸母凈利潤(rùn)為122.5億元、下降23.58%。這也是過(guò)去5年以來(lái)，其首次出現(xiàn)的歸母凈利負(fù)增長(zhǎng)，因此尤其被市場(chǎng)所關(guān)注。在其中，計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備成為主要因素。

據(jù)此前查詢，2020年該公司計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備約25.3億元，涉及北京、佛山、重慶、珠海、鄭州、合肥、濟(jì)南、肇慶等地項(xiàng)目。

彼時(shí)總經(jīng)理蔣鐵峰曾坦承，計(jì)提減值準(zhǔn)備的主要是2016年、2017年限價(jià)政策那時(shí)拿的高價(jià)地。而此次股東大會(huì)上，再次被投資者問(wèn)及時(shí)，管理層顯然已有所準(zhǔn)備。

“對(duì)公司項(xiàng)目進(jìn)行梳理后，2019年下半年后所拿的190個(gè)項(xiàng)目無(wú)一虧損，整體利潤(rùn)率向好。”蔣鐵峰向股東這樣保證的同時(shí)，也向股東打下預(yù)防針，“因目前仍是2017年、2018年結(jié)轉(zhuǎn)地塊，今年利潤(rùn)將仍受影響，而預(yù)計(jì)明年利潤(rùn)率則會(huì)大幅提升。”

不難發(fā)現(xiàn)，招商蛇口利潤(rùn)承壓與其此前高價(jià)拿地有所相關(guān)。而今年新施行集中拍地政策基本完成首批供應(yīng)后，市場(chǎng)對(duì)招商蛇口的高調(diào)拿地又有所擔(dān)憂。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至5月末，招商蛇口拿地方面花費(fèi)638億元，拿地面積為455萬(wàn)平方米，拿地成本約14022元/平方米，其中不乏溢價(jià)率達(dá)130%的重慶地塊。

而在招商蛇口2020年全年新增土儲(chǔ)中，面積為1625萬(wàn)平方米，土地成本權(quán)益支出僅589.3億元。

媒體從參會(huì)投資者方面了解到，管理層對(duì)此認(rèn)為，“拿地情況與銷售情況是匹配的”。 數(shù)據(jù)顯示，招商蛇口在2021年前五月累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積579.56萬(wàn)平方米，累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額1326.45億元。

“溢價(jià)率并不是唯一指標(biāo)，最終要看土地跟房?jī)r(jià)關(guān)系。”蔣鐵峰如是講述，“按照一城一策戰(zhàn)略認(rèn)真測(cè)算后，在資源好、市場(chǎng)好的城市投向優(yōu)先。”

可持續(xù)發(fā)展，是管理層在股東會(huì)上提及最多的一詞，尤體現(xiàn)在深圳前海片區(qū)的發(fā)展規(guī)劃中。此前按照天風(fēng)證券的計(jì)算，招商蛇口在前海合資公司持有的總建筑面積約497.76萬(wàn)平方米，按照90%可售面積，保守按照均價(jià)8萬(wàn)元/平方米假設(shè)，粗估貨值為4032億元。

當(dāng)股東問(wèn)及前海項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)，管理層稱：“公司更關(guān)心持久發(fā)展而非高周轉(zhuǎn)，同時(shí)兼顧現(xiàn)金流與持續(xù)發(fā)展。目前正在調(diào)整地塊規(guī)劃和招商引資，實(shí)現(xiàn)更大價(jià)值。”

會(huì)上，董事長(zhǎng)許永軍向股東表示，招商蛇口的綜合發(fā)展價(jià)值體現(xiàn)在“可持續(xù)發(fā)展”上，并且在未來(lái)轉(zhuǎn)型過(guò)程中，將以運(yùn)營(yíng)為主、銷售為輔，其中，重點(diǎn)是以商業(yè)為代表的“持有型物業(yè)”。

今年3月份的業(yè)績(jī)會(huì)上，招商蛇口就將集中商業(yè)作為重點(diǎn)發(fā)展方向，并定下至2025年末實(shí)現(xiàn)購(gòu)物中心100個(gè)、持有營(yíng)收100億元的“雙百計(jì)劃”目標(biāo)。管理層今日也向股東透露，目前有五六個(gè)商業(yè)標(biāo)的項(xiàng)目在談，皆以大型優(yōu)質(zhì)為主，按照“雙百計(jì)劃”穩(wěn)健謹(jǐn)慎地進(jìn)行中。

與此同時(shí)，專注于商管業(yè)務(wù)的明星經(jīng)理人袁嘉驊加盟招商蛇口讓股東們看到了更大的想象空間。聶黎明向股東介紹道：“袁總到來(lái)的4個(gè)月，公司已在人才、管理等方面看到巨大變化，有信心在商業(yè)方面做出更大成果。”

另一方面，許永軍重申招商蛇口“綜合發(fā)展”優(yōu)勢(shì)以向股東傳遞信心，“近五年來(lái)，通過(guò)綜合發(fā)展拿地已占土儲(chǔ)35%，并且成本相對(duì)于公開(kāi)招拍掛市場(chǎng)低30%。”

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