強(qiáng)者自救，圣者渡人。

作者：李歡

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編輯：蒙多

風(fēng)品：吳雙

來源：銠財——銠財研究院

地產(chǎn)復(fù)蘇有些蹣跚，卻依然在路上。

6月1日，中指院發(fā)布最新全國百城價格指數(shù)：5月百城新建住宅平均價格為16180元/平方米，同比跌幅0.11%。一線城市新房價格環(huán)比上漲0.04%；二線城市半數(shù)房價呈回落狀態(tài)；三四線代表城市跌幅0.05%。

乍暖還寒中，洗牌出清有加速跡象，部分上市房企拉響退市警報。比如，ST泰禾6月5日起停牌，根據(jù)相關(guān)規(guī)定將被終止上市。*st藍(lán)光宣布6月6日摘牌終止上市。此外，*st中天、st美置、榮盛發(fā)展、金科股份等也存退市風(fēng)險，紛紛發(fā)起“1元”保衛(wèi)戰(zhàn)。

當(dāng)然，相比*st中天、st美置，榮盛發(fā)展和金科股份還有不少騰挪空間。為繼續(xù)留在牌桌上，企業(yè)也在奮力自救。

以榮盛發(fā)展為例，宣布停牌，跨界收購，醞釀資產(chǎn)重組。努力向外界展示信心，難能可貴亦時不我待。只是，能借此脫困改命嗎？

01

有利因素與質(zhì)疑聲音

跨界能“逆天改命”？

6月2日，地產(chǎn)股迎來普漲行情。而6月1日，榮盛發(fā)展公告，公司繼續(xù)停牌。收購榮盛盟固利新能源科技股份有限公司（下稱“盟固利”）68.38%股權(quán)交易，各方正在進(jìn)行協(xié)商、論證和確認(rèn)。

突擊啟動交易，本為挽救股價。4月以來，榮盛發(fā)展股價一直在2元以下震蕩，停牌前只有1.17元/股。若持續(xù)低于1元將有面值退市風(fēng)險，屆時企業(yè)脫困再染風(fēng)霜。

5月26日，榮盛發(fā)展發(fā)布停牌公告，擬發(fā)行股份購買盟固利68.38%股權(quán)。

姑且先拋開標(biāo)的成色，切入新能源藍(lán)海賽道，無疑是個充滿吸引力的故事。尤其與股價持續(xù)低迷的榮盛發(fā)展而言，值得搏一搏。

此番跨界有三個有利因素：

無需為交易付出資金；交易對象為控股股東榮盛控股股份有限公司（下稱“榮盛控股”）；盟固利為老牌動力電池廠商、國家級高新技術(shù)企業(yè)，已形成產(chǎn)品矩陣、完整技術(shù)體系，有一定行業(yè)影響力及資源沉淀。

質(zhì)疑聲音同樣不少。

首先，盟固利發(fā)展并不如意。據(jù)界面新聞，2019年盟固利營收僅8.49億元，凈利-1.19億元；2020年Q1營收4700萬元，凈虧卻達(dá)8700萬元。

據(jù)中國汽車動力電池產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新聯(lián)盟數(shù)據(jù)，今年1-3月的單月，榮盛盟固利的三元動力電池裝車量能排進(jìn)國內(nèi)前十五名。

然在頭部效應(yīng)下，寧德時代、中創(chuàng)新航占據(jù)市場70%份額，盟固利市占率只在0.06%-0.12%之間。若時間拉長至1-4月份，其已被擠出三元電池裝車量前15位。

大市場也強(qiáng)競爭、強(qiáng)研發(fā)、強(qiáng)規(guī)模，面對強(qiáng)者環(huán)伺，生意也并沒想象的那么香。

對榮盛發(fā)展而言，造血力不足且市場規(guī)模不占優(yōu)的盟固利，能帶來多少業(yè)績成長性、發(fā)展確定性，金瓜還是暗雷仍需時間審視。

其次，盟固利原為控股股東資產(chǎn)，此番重組被質(zhì)疑“臨時抱佛腳”。據(jù)澎湃新聞，2018年6月，榮盛控股以21.72億元價格收購了中信國安盟固利動力科技有限公司31.8%股權(quán)，同時還對標(biāo)的增資24億元，最終持有51.16%股權(quán)，次年將其更名為榮盛盟固利。

那么，既然早年便大手筆布局，為何如今才注入上市公司？

據(jù)悉，榮盛發(fā)展主業(yè)聚焦地產(chǎn)，包括城市地產(chǎn)板塊、康旅板塊、產(chǎn)業(yè)新城板塊、物業(yè)板塊以及其他板塊。盟固利注入，算是一個實(shí)實(shí)在在的跨界，而后者又處戰(zhàn)略新興賽道，以強(qiáng)專業(yè)、強(qiáng)創(chuàng)新著稱，極度考驗企業(yè)的業(yè)務(wù)協(xié)同、綜合賦能、培育能力。

地產(chǎn)主業(yè)尚未全面復(fù)蘇。如今又新增“不掙錢”的動力電池板塊。雙線作戰(zhàn)，如何既講透老故事、又講好新故事，甚至借此改命華麗轉(zhuǎn)型，而不淪為概念蹭熱，外界不乏疑慮。

02

存貨金額超千億、負(fù)債率超89%

為粗放“三高”買單

不算多苛求。根本而言，規(guī)避退市的關(guān)鍵仍在主業(yè)復(fù)蘇。而這，也是榮盛發(fā)展的危機(jī)困題所在。

作為一家深耕河北市場的上市房企，榮盛發(fā)展銷售額曾在2018年、2019年、2020年連續(xù)突破千億，達(dá)到1016億元、1154億元和1271億元。

不過，千億光環(huán)背后也離不開三高依賴、粗放擴(kuò)張模式。2018年至2020年，榮盛發(fā)展負(fù)債率為84.04%、82.45%、82.07%。其中，短期借款91.86億元、41.25億元、19.69億元。交易性金融負(fù)債為1.06億元、15.37億元、48.15億元。應(yīng)付票據(jù)及應(yīng)付賬款189.52億元、260.38億元、335.13億元。

隨著“三道紅線”政策出臺，上述擴(kuò)張模式也走到了頭。截至2020年三季度末，公司剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率較上半年末上升0.3個百分點(diǎn)至75.26%；凈負(fù)債率上升3.83個百分點(diǎn)至100.53%；現(xiàn)金短債比提升至1.06倍。

參照“三紅”要求，彼時榮盛發(fā)展僅有現(xiàn)金短債比一項達(dá)標(biāo)，入列橙色檔，負(fù)債年增速不得在5%以上。為達(dá)監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)進(jìn)行了種種努力，曾被質(zhì)疑利用永續(xù)債解危。

2020年11月，榮盛發(fā)展用益信托網(wǎng)發(fā)布一款名為“GQ·尊享21號集合資金信托計劃”的信托產(chǎn)品。該產(chǎn)品投資方向為房地產(chǎn)，募資用于投資香河萬利通永續(xù)債，投資門檻100萬元，發(fā)行規(guī)模7.785億元，預(yù)計收益7.5%-7.7%。此產(chǎn)品為單一期限，無固定期限。

值得注意的是，上述信托產(chǎn)品融資方為香河萬利通實(shí)業(yè)有限公司。企查查顯示，該公司是沈陽榮盛中天實(shí)業(yè)有限公司子公司。后者唯一股東正是榮盛發(fā)展。要知道，榮盛發(fā)展2020年三季報顯示，截至9月底賬上無任何永續(xù)債余額。

遺憾的是，財技只能一時騰挪，難左右調(diào)控大勢。面對融資杠桿收緊，以及疫情沖擊，榮盛發(fā)展業(yè)績開始快速變臉。

2020年至2022年，營收715.11億元、472.44億元、317.93億元，對應(yīng)增速為0.85%、-33.94%、-32.70%。同期凈利77.74億元、-50.03億元、-184.36億元，對應(yīng)增速-18.92%、-164.35%、-268.53%。

融資受限，造血減弱，榮盛發(fā)展遭遇流動性危機(jī)。截至2022年末，企業(yè)賬面貨幣資金余額為92.02億元，較期初下降53.29%。現(xiàn)金短債比為0.36。據(jù)金融界報道，期末有息負(fù)債期末余額共423.04億元，高于貨幣資金余額。其中，逾期未支付票據(jù)金額37.36億元。

截止2023年一季度，榮盛發(fā)展貨幣資金進(jìn)一步降至82.73億元，同比下降48.47%。有息負(fù)債余額合計418.61億元。資產(chǎn)負(fù)債率89.83%，而行業(yè)平均值為69.17%。

為緩解壓力，截至2022年底，榮盛發(fā)展年內(nèi)已審批的擔(dān)保額為1189.98億元，實(shí)際擔(dān)保余額合計446.93億元，實(shí)際擔(dān)保總額占公司凈資產(chǎn)比達(dá)196.28%。

行業(yè)分析師郭興表示，擔(dān)保常被稱作或有負(fù)債、表外負(fù)債，過多依賴需警惕隱債隱患。榮盛發(fā)展遠(yuǎn)超公司凈資產(chǎn)的擔(dān)保額，一方面源自自身造血力不足，另一面或也有藏債考量，畢竟一季末的負(fù)債率已超出行業(yè)均值不少。

此外，公司控股股東、實(shí)控人還存股權(quán)高比例質(zhì)押情況。截至今年4月12日，榮盛控股持股10.14億股，持股比23.32%。其中，質(zhì)押7.94億股，質(zhì)押股份占其總持股數(shù)78.32%。實(shí)控人耿建明直接持股5.6億股，對應(yīng)持股比12.88%，直接持有股票已全部質(zhì)押。

誠然，榮盛發(fā)展表示其資信狀況良好，具備資金償還能力，質(zhì)押股份風(fēng)險可控。榮盛控股及其一致行動人也不存在非經(jīng)營性資金占用、違規(guī)擔(dān)保等侵害公司利益的情形，股份質(zhì)押更不會對公司的生產(chǎn)經(jīng)營、治理產(chǎn)生影響。可從上述客觀數(shù)據(jù)看，公司、股東都缺錢，造血力不足也是不爭事實(shí)。

深入一度梳理，榮盛發(fā)展遭遇的主業(yè)困題環(huán)環(huán)相扣。有行業(yè)周期因素，更是為自身往期的粗放規(guī)模擴(kuò)張、三高“后遺癥”買單。

截至2022末，公司存貨1,682.09億元。截至2023年3月底，賬面存貨金額仍達(dá)1661.90億元。明眼然都能看出，最有效的脫困辦法，便是提升去化速度、盤活現(xiàn)金流。

03

減值、毛利率異常收問詢函

兩難何解？

5月10日，榮盛發(fā)展收到深交所年報問詢函，后者要求其就2022年主營業(yè)務(wù)表現(xiàn)、美元債違約、賬面存貨高企、期內(nèi)計提信用減值大增，以及毛利率偏離可比同行等問題作出說明。

5月24日，榮盛發(fā)展發(fā)布延期回復(fù)公告，申請延期至2023年6月6日前完成。

并不算苛求。比如資產(chǎn)減值異常和毛利率下滑。2021年、2022年榮盛發(fā)展期末存貨余額為1,925.56億元、1,682.09億元，兩年分別計提存貨跌價準(zhǔn)備36.47億元、83.10億元。2022年同比增加127.85%。2021年計提壞賬損失8.1億元，而2022年達(dá)到39.52億元。

同期整體毛利7.47億，毛利率僅2.35%，較上年同期的19.54%減少17.19%。橫向?qū)Ρ龋R險境的金科股份2022年銷售毛利率為6.49%，ST陽光城2022年的銷售毛利率也有6.80%。

對此，榮盛發(fā)展并沒在年報中披露計提存貨跌價準(zhǔn)備涉及的具體項目情況，項目所在地區(qū)市場情況，以及存貨跌價的合理性。從而引發(fā)深交所問詢。

6月6日，榮盛發(fā)展回復(fù)問詢函：

對于毛利率下滑，主要系2021年以來部分項目銷售價格下降、結(jié)算項目成本高和資本化利息增加，導(dǎo)致地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率下降。公司為解決債務(wù)危機(jī)換取流動性，加大存量存貨去化力度，降價銷售部分存量住房。

且2022年結(jié)算項目的土地，大部2017年至2019年間獲取，這一階段房地產(chǎn)市場處于上行期，直接拉高本期結(jié)算項目的平均成本。而加大存量債務(wù)展期力度，出現(xiàn)階段性融資成本上升，又導(dǎo)致本期利息支出及資金成本增加。

對于減值，榮盛發(fā)展回應(yīng)稱，2022年公司其他應(yīng)收款計提減值30.46億元，其中合作方經(jīng)營往來款計提減值26.6億元，占比87.32%；與政府有關(guān)的款項計提減值0.02億元，占比0.07%；其他款項計提減值3.84億元，占比12.62%。

結(jié)合債權(quán)賬齡，并出于謹(jǐn)慎性考慮，公司對上述地產(chǎn)項目形成的債權(quán)全額計提信用減值損失。2022年較2021年發(fā)生較大的內(nèi)外部環(huán)境變化，導(dǎo)致報告期其他應(yīng)收款信用減值損失計提金額大增，前期信用減值損失計提是充分、合規(guī)的，不存在報告期內(nèi)集中計提信用減值損失情形。

客觀而言，為推動業(yè)務(wù)回血，榮盛發(fā)展足夠努力，代價同樣不小。降價促銷、專項去庫存，不僅毛利率下降，還導(dǎo)致公司賬面存貨跌價，引發(fā)期末減值。

截至2022年底，公司賬面存貨金額較上年同期減少了243.47億元。可同期營收并沒回暖，同比增速-32.70%，虧損更是加劇。側(cè)面反映了企業(yè)兩難，以價換量能走多遠(yuǎn)？也折射了往期積弊之深、粗放加杠桿追規(guī)模的“后遺癥”之重。

好在2022下半年以來，隨著“三支箭”等政策出臺，榮盛發(fā)展也感受到了暖意。2023年2月24日，公司發(fā)布定增計劃，擬發(fā)行不超13.04億股，募資不超30億元，用于成都時代天府等三項目建設(shè)及補(bǔ)流。

唏噓的是，定增預(yù)案剛拋出不久，公司兩筆美元債便曝違約，也正是這次暴雷將企業(yè)股價“逼”至2元以下。

2022年Q1，榮盛發(fā)展實(shí)現(xiàn)營收61.21億元，同比增長60.46%；同期歸母凈利潤為-6.42億元，同比增速35.84%。

營收增長，折射了行業(yè)回暖、自身去化加速，可喜可賀。然凈利的持續(xù)下滑、虧額加劇，也意味著以價換量仍在繼續(xù)，負(fù)重前行中主業(yè)仍在渡劫。何時否極泰來，考驗企業(yè)發(fā)展韌性、當(dāng)家人的破局智慧。

04

基本面趨穩(wěn)、可貴清流

“光儲充一體化”多香？

提起當(dāng)家人，創(chuàng)始人耿建明無疑是榮盛發(fā)展的靈魂人物。

當(dāng)過工程兵、體制內(nèi)工作過，1996年9月耿建明創(chuàng)建了榮盛控股股份有限公司，進(jìn)軍基建、房地產(chǎn)業(yè)。在其帶領(lǐng)下，榮盛發(fā)展形成了標(biāo)準(zhǔn)化管理，對100個質(zhì)量細(xì)節(jié)提出達(dá)標(biāo)規(guī)范，旗下產(chǎn)品成功收入《全國高校房地產(chǎn)專業(yè)案例教材》。

可以說，耿建明、榮盛發(fā)展的成功，得益于時代紅利，更得益于自身的商業(yè)能力、前瞻眼光、市場敬畏心。這是兩者往期一路做大做強(qiáng)、笑看風(fēng)云的密碼，更是當(dāng)下及后續(xù)擺脫困局、穿越周期、重啟新生的抓手。

面對寒冬，耿建明除了用言語鼓勵員工外，也曾多次通過回購等方式向外界傳遞發(fā)展信心。

值得一提的是，雖業(yè)績連滑、虧損重壓，但2022年公司年度施工交房率100%。參與星評項目14個，四星優(yōu)良達(dá)成率100%。有量更有質(zhì)，與一些企業(yè)的躺平形成強(qiáng)對比，個中的責(zé)任擔(dān)當(dāng)堪稱一股清流。

強(qiáng)者自救，圣者渡人。單從此看，包括銠財在內(nèi)的各界輿論也應(yīng)給其更多的耐心、鼓勵。

截至2022年底，公司土地儲備建筑面積達(dá)2,986.06 萬平方米，且土儲區(qū)域結(jié)構(gòu)較合理。同時，經(jīng)過主動及被動的壓縮歸還，有息負(fù)債已從2020年末的724億元降至2022年末425億元，已處行業(yè)相對較低水平，加上較充足的貨值儲備，意味著榮盛發(fā)展不缺騰挪空間、主業(yè)基本面正在趨穩(wěn)。

聚焦此番跨界新能源，也有一盤整合大棋要下。有媒體稱，榮盛發(fā)展將探索“光儲充一體化”，以新能源資源改造地產(chǎn)和物業(yè)。

具體看，將在建造小區(qū)開展充電和換電等業(yè)務(wù)，充分利用建筑屋頂、幕墻、外墻、配套建面、車棚等優(yōu)質(zhì)發(fā)電資源。此外還將與第三方合作開發(fā)充電樁，以“光儲充一體化”理念指導(dǎo)地產(chǎn)項目開發(fā)。

隨著“雙碳”進(jìn)程的持續(xù)推進(jìn)，榮盛發(fā)展上述變革無疑具有誘人前景。

只是，世間之事向來知易行難。新業(yè)務(wù)新故事再誘人，還需熬過一段落地培育期。雙輪驅(qū)動也意味著雙線作戰(zhàn)，面對更多投入、更多專業(yè)性、風(fēng)控性要求，如何扣好快慢擊、把新老故事真正講好講透？

努力展示成長性、確定性的同時，榮盛發(fā)展、耿建明擔(dān)子也更重了。能如愿么？

本文為銠財原創(chuàng)

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