樂(lè)居財(cái)經(jīng)嚴(yán)明會(huì)9月22日，穆迪將廣州市方圓房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（GuangzhouFinelandRealEstateDevelopmentCo.,Ltd.，簡(jiǎn)稱“方圓地產(chǎn)”）的公司家族評(píng)級(jí)（CFR）從“B3”下調(diào)至“Caa1”，該公司的高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)從“Caa1”下調(diào)至“Caa2”。

展望維持負(fù)面。

(資料圖)

穆迪分析師AlfredHui表示：“評(píng)級(jí)下調(diào)反映出，由于未來(lái)6-12個(gè)月流動(dòng)性疲弱，債務(wù)到期規(guī)模龐大，方圓地產(chǎn)的再融資風(fēng)險(xiǎn)加劇”。

Hui補(bǔ)充道：“負(fù)面展望反映出，該公司籌集新資金以滿足其再融資需求的能力存在高度不確定性”。

評(píng)級(jí)理?yè)?jù)

方圓地產(chǎn)的流動(dòng)性嚴(yán)重惡化，由于合同銷售疲軟和償還到期債務(wù)，其現(xiàn)金余額從2021年底的49億元人民幣下降到2022年6月底的26億元人民幣。盡管如此，方圓地產(chǎn)在未來(lái)12個(gè)月內(nèi)仍有相當(dāng)大的債務(wù)到期，包括2022年12月可回售的9.18億元人民幣境內(nèi)債券和2023年7月到期的3.4億美元境外債券。穆迪估計(jì)，方圓地產(chǎn)的現(xiàn)金持有量及其經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流將不足以覆蓋所有到期債務(wù)。

穆迪預(yù)計(jì)，在2021年同比暴跌27%后，方圓地產(chǎn)的合同銷售額將繼續(xù)疲軟，2022年將同比下降約15%，至105億元人民幣左右。疲軟的合同銷售額會(huì)限制其經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流和流動(dòng)性。此外，鑒于疲軟的市場(chǎng)條件和有限的外部融資渠道，該公司籌集替代資金以償還債務(wù)的能力也存在很大的不確定性。

由于銷售業(yè)績(jī)不佳，方圓地產(chǎn)的信用指標(biāo)也在惡化。穆迪預(yù)計(jì)，由于入賬收入減少和毛利率降低，未來(lái)12-18個(gè)月，方圓地產(chǎn)的利息償付能力（以EBIT利息覆蓋率衡量）將從截至2022年6月前12個(gè)月的1.8倍降至1.3倍-1.4倍。穆迪預(yù)計(jì)，未來(lái)12-18個(gè)月，方圓地產(chǎn)的毛利率將從2022年上半年的24.9%和2021年的28.6%降至23%-24%，因?yàn)樵摴究赡懿坏貌惶峁└嗟膬r(jià)格折扣，以促進(jìn)合同銷售額和現(xiàn)金回款。

方圓地產(chǎn)的“Caa1”CFR還考慮了其民營(yíng)公司地位以及相關(guān)的治理風(fēng)險(xiǎn)，即信息披露和公司治理標(biāo)準(zhǔn)低于上市同行。

由于結(jié)構(gòu)性次級(jí)風(fēng)險(xiǎn)，方圓地產(chǎn)的“Caa2”高級(jí)無(wú)抵押債務(wù)評(píng)級(jí)比該公司的CFR低一個(gè)子級(jí)。這種風(fēng)險(xiǎn)反映了該公司大多數(shù)債權(quán)在其經(jīng)營(yíng)中的子公司，在破產(chǎn)情況下受償順序優(yōu)先于方圓地產(chǎn)的高級(jí)無(wú)抵押債權(quán)。此外，控股公司缺乏結(jié)構(gòu)從屬的重大緩解因素。因此，控股公司債權(quán)預(yù)期回收率將較低。

可能導(dǎo)致評(píng)級(jí)上調(diào)或下調(diào)的因素

鑒于展望為負(fù)面，該公司的評(píng)級(jí)不太可能獲得上調(diào)。

然而，如果方圓地產(chǎn)改善其流動(dòng)性和融資渠道，并在未來(lái)12-18個(gè)月加強(qiáng)其銷售、盈利能力和信用指標(biāo)，則可能出現(xiàn)正面評(píng)級(jí)勢(shì)頭。

另一方面，如果流動(dòng)性和再融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加劇，穆迪可能會(huì)下調(diào)方圓地產(chǎn)的評(píng)級(jí)。

發(fā)行人概況

廣州市方圓房地產(chǎn)發(fā)展有限公司成立于1995年，是一家總部位于廣東省的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，目標(biāo)客戶為中高端客戶。公司在針對(duì)不同客戶的開(kāi)發(fā)中采用了東方風(fēng)格的設(shè)計(jì)。截至2021年底，方圓地產(chǎn)由其創(chuàng)始人兼董事長(zhǎng)方明全資擁有。

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