文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 楊宏彬

“我們想把萬(wàn)寧日月灣建造成世界上能夠知名的旅游品牌，而不是單純的地產(chǎn)項(xiàng)目。”

(相關(guān)資料圖)

2015年9月，一個(gè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)來(lái)到了海南，為了參與日月灣的建設(shè)。他們當(dāng)時(shí)的工作壓力很大，團(tuán)隊(duì)自嘲天天都開(kāi)“夜總會(huì)”。

這個(gè)團(tuán)隊(duì)，來(lái)自于國(guó)內(nèi)知名的地產(chǎn)商融創(chuàng)，而為何對(duì)日月灣重視程度這么高，是因?yàn)檫@是融創(chuàng)在海南的首個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

融創(chuàng)悄然進(jìn)入海南的消息在地產(chǎn)圈轟動(dòng)一時(shí)，同時(shí)引發(fā)市場(chǎng)強(qiáng)烈的關(guān)注的，除了融創(chuàng)與日月灣外，還有一家企業(yè)，煙臺(tái)海基置業(yè)有限公司（下稱“煙臺(tái)海基”），其是融創(chuàng)日月灣項(xiàng)目的合作伙伴，也是南山集團(tuán)旗下地產(chǎn)平臺(tái)。

煙臺(tái)海基在地產(chǎn)圈或許名氣不大，但南山集團(tuán)在國(guó)內(nèi)確實(shí)有非常高的知名度。集團(tuán)由宋作文一手創(chuàng)辦，旗下業(yè)務(wù)涵蓋了鋁業(yè)、石化、地產(chǎn)、金融、教育、科技、旅游、健康養(yǎng)生等多個(gè)產(chǎn)業(yè)，在海外多國(guó)設(shè)有分公司。

早在多年前，南山集團(tuán)營(yíng)業(yè)收入就已經(jīng)突破了1000億元，宋作文也因此穩(wěn)坐煙臺(tái)首富豪交椅多年，還一度登頂，成為山東首富。

目前，南山集團(tuán)董事長(zhǎng)為宋作文的大兒子宋建波，雙方在2015年完成交班。那也是南山集團(tuán)與融創(chuàng)合作最為緊密的時(shí)間。

南山集團(tuán)與融創(chuàng)聯(lián)手無(wú)疑是為日月灣加上了耀眼的光環(huán)。不過(guò)在這個(gè)項(xiàng)目之后，雙方在近年似乎鮮少有合作，最新傳來(lái)的，是雙方疑似“分手”的消息。

2月20日，樂(lè)居財(cái)經(jīng)獲悉，北京融創(chuàng)南山房地產(chǎn)有限公司（下稱“北京融創(chuàng)南山”）股東股權(quán)出現(xiàn)變更，北京融創(chuàng)建投退出，退出前持股49%，另一股東南山集團(tuán)接盤(pán)，股權(quán)升至100%。

北京融創(chuàng)建投，是融創(chuàng)旗下公司，而其退出的標(biāo)的北京融創(chuàng)南山，僅有一家對(duì)外公司，正是煙臺(tái)海基，持股0.9911%。股權(quán)變更完成后，融創(chuàng)將不再持有北京融創(chuàng)南山與煙臺(tái)海基。股權(quán)全數(shù)握在南山集團(tuán)手中。

在前些年快速擴(kuò)張中，融創(chuàng)多傾向于通過(guò)入股平臺(tái)以達(dá)成收并購(gòu)、合作的目的，如對(duì)彰泰、環(huán)球世紀(jì)以及時(shí)代環(huán)球的收購(gòu)，無(wú)不是從平臺(tái)入手。

工商登記信息顯示，融創(chuàng)是在2018年12月開(kāi)始出資持有北京融創(chuàng)南山49%股權(quán)，從而進(jìn)入持有了煙臺(tái)海基股權(quán)。4年后的今天，融創(chuàng)退出了這個(gè)由煙臺(tái)首富控制的地產(chǎn)平臺(tái)。

昔日老友

在南山集團(tuán)的商業(yè)帝國(guó)中，煙臺(tái)海基是負(fù)責(zé)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要平臺(tái)。曾經(jīng)開(kāi)發(fā)過(guò)南山世紀(jì)花園、南山城市花園東區(qū)、南山佛光山景溫泉花園、莊園高爾夫花園、南山金域藍(lán)灣等多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。2009年曾銷售房屋10000多套，回款額達(dá)到20多億元。

融創(chuàng)與南山集團(tuán)關(guān)于日月灣的合作，要追溯至2015年。當(dāng)年11月左右，融創(chuàng)向煙臺(tái)海基，收購(gòu)了海南萬(wàn)寧弘基置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“萬(wàn)寧弘基”）以及南山（海南萬(wàn)寧）置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“南山萬(wàn)寧”）各50%的股權(quán)。

此后，雙方還通過(guò)南山萬(wàn)寧成立子公司萬(wàn)寧南山融創(chuàng)實(shí)業(yè)有限公司，這三家公司持有并開(kāi)發(fā)海南萬(wàn)寧日月灣綜合旅游度假區(qū)項(xiàng)目。

萬(wàn)寧日月灣是一個(gè)3A級(jí)景區(qū)，根據(jù)政府規(guī)劃，這里將投入260億元，建造濱海旅游區(qū)和國(guó)際沖浪基地，以海上運(yùn)動(dòng)、山地養(yǎng)生為主題的山海型特色旅游度假區(qū)，日月灣項(xiàng)目總規(guī)劃用地面積約34500畝，總建筑面積約400萬(wàn)平方米。

融創(chuàng)介入操盤(pán)的主要有兩部分——部分陸域地塊以及日月島填海項(xiàng)目。日月人工島是日月灣的核心標(biāo)志性項(xiàng)目，總占地面積100萬(wàn)平米，由填海而成。而兩家項(xiàng)目公司的管理層各10人，融創(chuàng)的高管便占了半數(shù)以上，包括孫宏斌、黃書(shū)平、鐘連勝、荊宏等人。

實(shí)際上，萬(wàn)寧日月灣僅僅是南山集團(tuán)與融創(chuàng)合作中一個(gè)案例。經(jīng)樂(lè)居財(cái)經(jīng)《地產(chǎn)K線》查閱，雙方還存在其他的項(xiàng)目公司。該公司同樣成立于多年前，這也說(shuō)明南山與融創(chuàng)是多年的老友。

目前，煙臺(tái)海基其共有10家對(duì)外投資企業(yè)，其中有3家與融創(chuàng)關(guān)系密切，除了日月灣的兩家項(xiàng)目公司，還有一家名為煙臺(tái)順進(jìn)南山融創(chuàng)置業(yè)有限公司（下稱“煙臺(tái)順進(jìn)”）。

該公司成立于2018年，注冊(cè)資金1020.4萬(wàn)元，由煙臺(tái)南山融創(chuàng)置業(yè)有限公司持有超過(guò)98%的股權(quán)，后者則有融創(chuàng)與南山各持50%。煙臺(tái)順進(jìn)剩下股權(quán)由煙臺(tái)海基與北京融創(chuàng)建投各持0.9996%。

煙臺(tái)順進(jìn)，負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)的是融創(chuàng)果嶺小鎮(zhèn)項(xiàng)目，項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積12萬(wàn)余平米，已于2018年9月30日開(kāi)盤(pán)，于2021年5月30日交房。

同樣是在2018年，北京融創(chuàng)南山成立，融創(chuàng)與南山集團(tuán)分別持49%及51%，該公司持有煙臺(tái)海基股權(quán)，由此加深了雙方間的羈絆。

海南往事

由萬(wàn)寧日月灣起頭的這段海南征程，無(wú)論是對(duì)于融創(chuàng)還是南山集團(tuán)而言，都是一段傷心的往事。

2015年，融創(chuàng)正在大踏步的走向全國(guó)，對(duì)于海南地區(qū)，其選擇了收并購(gòu)的方式，參與到日月灣項(xiàng)目中。

這一項(xiàng)目正式開(kāi)啟了融創(chuàng)在海南的征途。之后融創(chuàng)在海南頻頻落子，2016年，融創(chuàng)收購(gòu)博鰲金灣項(xiàng)目，同年成立海南區(qū)域，并于12月發(fā)布了其在海南的6個(gè)項(xiàng)目，分別是日月灣、博鰲金灣、觀瀾湖、陽(yáng)光小鎮(zhèn)、藍(lán)立方和南燕灣，這其中大部分是融創(chuàng)之前極少操作的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。

2018年底，融創(chuàng)在海南土儲(chǔ)達(dá)到388.32萬(wàn)平方米，可銷售/可出租建筑面積達(dá)到424.18萬(wàn)平方米。當(dāng)年業(yè)績(jī)會(huì)上，孫總也表示極力看好海南市場(chǎng)。也是在這一年，融創(chuàng)還獲取了煙臺(tái)海基少部分股權(quán)，加深了與南山集團(tuán)之間的綁定。

融創(chuàng)的海南之征，最終沒(méi)有獲得一個(gè)好的結(jié)果。2017年底，環(huán)保風(fēng)暴席卷全國(guó)，對(duì)海南影響十分嚴(yán)重，針對(duì)房地產(chǎn)對(duì)自然風(fēng)貌的破壞，相關(guān)部門(mén)對(duì)多個(gè)項(xiàng)目施工單位進(jìn)行處罰，同時(shí)，在2018年，海南最嚴(yán)限購(gòu)出臺(tái)。

受沖擊的項(xiàng)目數(shù)不勝數(shù)，日月灣是其中一例，此外，還包括恒大海花島，海口市如意島、南方明珠等等。由于項(xiàng)目被有關(guān)部門(mén)責(zé)令拆除，融創(chuàng)因日月灣受損嚴(yán)重。

同時(shí)，隨著限購(gòu)政策的影響，融創(chuàng)也不得不將海南區(qū)域收縮。2019年撤掉海南區(qū)域，與廣深區(qū)域合并。到2021年末，融創(chuàng)于海南區(qū)域的土儲(chǔ)已經(jīng)降至268.54萬(wàn)平，權(quán)益土儲(chǔ)160.27萬(wàn)平。

資料顯示，日月灣月島圍填海項(xiàng)目自2013年底開(kāi)工施工建設(shè)，2013年12月建成月島后方的鋼便橋，但受環(huán)保風(fēng)暴影響，已于2018年12月拆除。日島一期項(xiàng)目則已于2017年3月首開(kāi)，據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)《地產(chǎn)K線》電話咨詢相關(guān)工作人員，日島目前在售為二期項(xiàng)目，均價(jià)在2.3~2.4萬(wàn)/平左右。

值得一提的是，雖然融創(chuàng)方退出了對(duì)煙臺(tái)海基的持股，但其在日月灣的持股并無(wú)變更。目前，萬(wàn)寧弘基、南山萬(wàn)寧的股權(quán)結(jié)構(gòu)仍與8年前一致。萬(wàn)寧弘基由融創(chuàng)及煙臺(tái)海基各持50%，南山萬(wàn)寧則由融創(chuàng)持50%，煙臺(tái)海基持49.5%，隋智禮持0.5%。

雙方通過(guò)南山萬(wàn)寧成立的子公司萬(wàn)寧南山融創(chuàng)實(shí)業(yè)，目前也仍由南山萬(wàn)寧100%持股。

各自的命運(yùn)

涉及房地產(chǎn)的融創(chuàng)及南山集團(tuán)，近年來(lái)的日子都不好過(guò)，但雙方的命運(yùn)卻有所差異。

經(jīng)歷將近250天停牌的融創(chuàng)，終于在去年12月刊發(fā)了2021年財(cái)報(bào)。從中也可窺視到融創(chuàng)的債務(wù)情況。

財(cái)報(bào)顯示，截止2022年12月9日，融創(chuàng)到期未償付借貸本金為685.3億元，并因此導(dǎo)致借貸本金1518億元可能被要求提前還款，而2021年底其在手現(xiàn)金余額約為692億元，疊加今年幾次凈償還，融創(chuàng)的短期流動(dòng)性壓力仍較大。

融創(chuàng)同時(shí)也對(duì)償債方案進(jìn)行刊發(fā)，包括157億境內(nèi)債務(wù)以及在溝通中的美元優(yōu)先票據(jù)及其他境外債務(wù)本金總額約為91億美元。化債道路很漫長(zhǎng)。不過(guò)今年以來(lái)，融創(chuàng)多個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)獲得AMC紓困，包括上海董家渡項(xiàng)目、武漢桃花源項(xiàng)目等。

而對(duì)于南山集團(tuán)旗下煙臺(tái)海基這一地產(chǎn)平臺(tái)，融創(chuàng)選擇退出的原因，也或與之經(jīng)營(yíng)情況有關(guān)。

目前的煙臺(tái)海基，正被官司纏身。截止目前，其涉及司法訴訟2501起，作為被告1533起，占比61.29%。而從去年7月開(kāi)始，煙臺(tái)海基便頻頻被法院執(zhí)行，進(jìn)入2023年以來(lái)尤為頻繁。截止目前，煙臺(tái)海基被列為被執(zhí)行人19次，其中14次發(fā)生在今年，被執(zhí)行金額1,470.3841萬(wàn)元。

仍處在化債道路上的融創(chuàng)，不能再被煙臺(tái)海基所拖累，這或是其選擇脫身的原因。至于南山集團(tuán)，雖被地產(chǎn)拖累，但其旗下產(chǎn)業(yè)眾多，并未受傷過(guò)深。

南山集團(tuán)下有兩個(gè)上市平臺(tái)，南山鋁業(yè)（600219.SH）以及南山智尚（300918.SZ）來(lái)看，經(jīng)營(yíng)情況并不拉跨。其中，南山鋁業(yè)2022年前三季度凈利潤(rùn)28.49億元，同比增長(zhǎng)13.07%；南山智尚2022年前三季度凈利潤(rùn)1.06億元，同比10.13%。

目前，南山集團(tuán)已被宋作文交由長(zhǎng)子宋建波掌舵，而兒子也繼承了父親在富豪榜的位置。2022年的胡潤(rùn)百富榜上，宋建波的財(cái)富值達(dá)390億元。

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