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文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 孫肅博

2月中旬，深圳的天氣變幻莫測(cè)，但忽冷忽熱的氣溫對(duì)龍崗區(qū)信城縉悅城的銷售沒(méi)有絲毫影響，售樓處排起的長(zhǎng)龍格外引人注目。

不明原因的吃瓜群眾或許是以為最近的利好政策促進(jìn)了樓市的回暖。實(shí)際上，信城縉悅城于近日打出了“首付只需30萬(wàn)，開(kāi)發(fā)商送60萬(wàn)不用還”的廣告詞。廣告一出，迅速火爆了整個(gè)深圳地產(chǎn)中介圈。

一位中介表示，項(xiàng)目是從2月16日開(kāi)始促銷的，所有同行當(dāng)天幾乎都在宣傳“龍崗中心城 首付只要30萬(wàn) 開(kāi)發(fā)商送60萬(wàn)”這樣的廣告。

據(jù)該中介描述，16號(hào)整晚，信城縉悅城的售樓處一直燈火通明，他在凌晨的時(shí)候幫客戶成交了一套78平方米的住房，首付僅有20萬(wàn)元，還有10萬(wàn)元需要項(xiàng)目引進(jìn)第三方貸款公司墊付，做首付貸。因?yàn)槿颂啵?dāng)天現(xiàn)場(chǎng)甚至還來(lái)了警察維持秩序。

然而2月20日，龍崗區(qū)住建局公開(kāi)表示，信城縉悅城項(xiàng)目因?yàn)閿_亂市場(chǎng)，目前已經(jīng)被相關(guān)部門查處。

針對(duì)此次被查，信城縉悅城在公眾號(hào)上刊發(fā)了聲明，直指“‘首付30萬(wàn)、開(kāi)發(fā)商送60萬(wàn)’是公司折扣被部分經(jīng)紀(jì)人錯(cuò)誤解讀”，且由于現(xiàn)場(chǎng)管理疏忽，導(dǎo)致公司銷售人員、中介、購(gòu)房者對(duì)折扣的理解出現(xiàn)較大偏差。

據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)查閱，信城縉悅城的開(kāi)發(fā)商為深圳市深潤(rùn)川實(shí)業(yè)有限公司，成立于2003年11月11日，法定代表人為王鑫，注冊(cè)資本為20200萬(wàn)元人民幣。公司股東為深圳鴻卓智投資顧問(wèn)有限公司及深圳信城元佑實(shí)業(yè)發(fā)展合伙企業(yè)（有限合伙），分別持股99.0099%及0.9901%。深圳鴻卓智投資顧問(wèn)有限公司由一家香港私人股份公司全資持股，深圳信城元佑實(shí)業(yè)發(fā)展合伙企業(yè)（有限合伙）則由中國(guó)信達(dá)持股。

信城縉悅城此次的活動(dòng)，和常見(jiàn)的開(kāi)發(fā)商墊資借款形式的低首付不同：減去的60萬(wàn)元無(wú)需返還，信城縉悅城采用三方流轉(zhuǎn)的形式完成，即項(xiàng)目方通過(guò)財(cái)務(wù)直接將60萬(wàn)元轉(zhuǎn)賬至購(gòu)房者父母?jìng)€(gè)人賬戶內(nèi)，再由父母賬戶轉(zhuǎn)至購(gòu)房者手中，最后再連同其他首付款一并付款至開(kāi)發(fā)商收款賬戶。

住建局方面表示，低首付是明令禁止的。送兩成首付，相當(dāng)于私自下調(diào)備案價(jià)。按照深圳市規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在售賣新房產(chǎn)品的時(shí)候，售價(jià)不能高于或者低于備案價(jià)的15%，即售價(jià)最低折扣為八五折。而按照信城縉悅城的宣傳，總價(jià)300萬(wàn)元的房產(chǎn)，優(yōu)惠60萬(wàn)元，相當(dāng)于打了八折，優(yōu)惠幅度太大，前期以較小優(yōu)惠買房的購(gòu)房者則會(huì)產(chǎn)生心理不平衡。

事實(shí)上，住建局的擔(dān)憂不無(wú)道理。在信城縉悅城熱鬧的售樓處現(xiàn)場(chǎng)，除了眾多買房者和中介外，還出現(xiàn)了不少舉牌“退房”的人。有舉牌者表示，此前自己購(gòu)買該項(xiàng)目只享受到了30萬(wàn)元的首付優(yōu)惠，現(xiàn)在覺(jué)得很不公平。

據(jù)了解，因?yàn)椤暗褪赘秵?wèn)題”項(xiàng)目被監(jiān)管部門叫停，對(duì)信城縉悅城來(lái)說(shuō)已經(jīng)是家常便飯了。

2022年6月，信城縉悅城打出了“0首付購(gòu)3房”、“免息貸100萬(wàn)首付”的廣告，7月推出免息墊付兩成首付活動(dòng)。同年8月，因涉嫌存在“首付貸”“首付分期”等問(wèn)題，信城縉悅城被龍崗區(qū)住建局約談。

被住建局約談后，信城縉悅城還被深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)文點(diǎn)名。2022年8月12日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布《關(guān)于警惕“零首付”購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)的鄭重提示》，指出“近期有龍崗某樓盤推出0首付購(gòu)三房活動(dòng)，目前已被叫停”。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)提醒，“零首付”不僅不能從根本上解決購(gòu)房者資金短缺問(wèn)題，還須借助于首付款高息墊付、虛高評(píng)估價(jià)騙貸等非常規(guī)操作實(shí)現(xiàn)，從而大大增加消費(fèi)者貸款利息及按揭月供款的負(fù)擔(dān)。

伴隨著近期密集利好政策的刺激，各地樓市紛紛迎來(lái)小陽(yáng)春。而像信城縉悅城這樣打出“低首付、送首付”廣告，利用消費(fèi)者理解偏差的市場(chǎng)亂象卻層出不窮。

河南安陽(yáng)“花園里二期”項(xiàng)目于本月打出了“0首付0月供”“你買房我還貸”的廣告 。廣告一出，輿論矛頭指向了項(xiàng)目一期的代建方“建業(yè)集團(tuán)”。

但建業(yè)集團(tuán)澄清表示，公司與安陽(yáng)市永正置業(yè)有限公司合作代建“建業(yè)花園里”，并于2022年4月售罄。公司未參與花園里二期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)或運(yùn)營(yíng)，二期項(xiàng)目的案名僅叫“花園里二期”，開(kāi)發(fā)商為安陽(yáng)市永升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。

據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)查閱，安陽(yáng)市永升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于2022年1月12日，法定代表人為賀鵬州，注冊(cè)資本為800萬(wàn)元人民幣，經(jīng)營(yíng)范圍包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)等，公司實(shí)際控制人為賀鵬州。

北京金訴律師事務(wù)所律師王玉臣表示，從商品房銷售的角度來(lái)看，0首付往往伴隨著開(kāi)發(fā)商墊資、融資、首付貸等違規(guī)操作，早在2017年的《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部人民銀行銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合部署規(guī)范購(gòu)房融資和加強(qiáng)反洗錢工作》中，就明確規(guī)定嚴(yán)禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)提供購(gòu)房首付融資，嚴(yán)禁互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機(jī)構(gòu)、小額貸款公司違規(guī)提供“首付貸”等購(gòu)房融資產(chǎn)品或服務(wù)，嚴(yán)禁房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機(jī)構(gòu)、小額貸款公司違規(guī)提供房地產(chǎn)場(chǎng)外配資。

從銀行貸款的角度來(lái)說(shuō)，如果真的是0首付，那就意味著根本就不符合銀行貸款以及放貸的標(biāo)準(zhǔn)。從某種程度上，可能存在違規(guī)騙取銀行貸款的行為。

從購(gòu)房人的角度來(lái)說(shuō)，這種非正常操作屬于明令禁止的違規(guī)行為。如果采用0首付，通過(guò)首付貸等方式，往往意味著購(gòu)房者資金能力可能是有問(wèn)題的，如果透支自己的資金能力，將來(lái)卻不能及時(shí)支付，往往會(huì)產(chǎn)生商品房糾紛。

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